رهن عقاري
| قانون الممتلكات |
|---|
| جزء من سلسلة الشريعة العامة |
| الاستحواز |
|
Gift • Adverse possession • Deed Conquest • Discovery • Accession Lost, mislaid, and abandoned property Treasure trove • Bailment • تصريح Alienation |
| Estates in land |
|
Allodial title • Fee simple • Fee tail Life estate • Defeasible estate Future interest • Concurrent estate Leasehold estate • Condominiums |
| Conveyancing |
|
Bona fide purchaser Torrens title • Strata title Estoppel by deed • Quitclaim deed رهن عقاري • Equitable conversion Action to quiet title • Escheat |
| Future use control |
|
Restraint on alienation Rule against perpetuities Rule in Shelley's Case Doctrine of worthier title |
| Nonpossessory interest |
|
Easement • Profit Covenant running with the land Equitable servitude |
| موضوعات متعلقة |
|
Fixtures • Waste • Partition Riparian water rights Lateral and subjacent support Assignment • Nemo dat Property and conflict of laws |
| موضوعات القانون العام الأخرى |
|
قانون العقود • قانون الضرر الوصية، trusts and estates القانون الجنائي • الأدلة |
الرهن العقاري Mortgage قرض يُتيح للشخص (أوللشركة) حتى يقترض نقودًا ليشتري، منزلاً أوعقارًا آخر. وتكون الملكية ضمانًا للقرض. ومن حق المُقرض اتخاذ الإجراءات القانونية لوضع يده على هذا العَقار تمهيدا لبيعه في مزاد علنى لاستيفاء حقه من ثمن البيع إذا لم يُردُّ القرض في موعده. وغالبًَا ماقد يكون الرهن العقاري خاصًا بالعقارات. ويتكون الرهن العقاري من جزءين: عقد لدفع الدين وحافظة خصم على العقار ضمانًا للدين. ويحدد العقد مقدار الدين وطريقة الدفع ومقدار الفائدة، وأية شروط أخرى للاتفاق. وحافظة الخصم نوع من الضمان، يُعطي المُقرض حقَّا قانونيَّا للمطالبة بملكية العقار إذا لم يُردُّ القرض. ويشير اصطلاح رهن عقاري عادًة إلى الاتفاق بصورة عامة. ويسمى المُقرض المرتهن، والمُقترض الراهن.
ويمكن للشخص الحصول على رهن عقاري من البنك أوشركة التأمين أوجمعية للبناء أورابطة للتوفير والقروض أومؤسسات مالية أخرى. وتختلف نسبة الفائدة والشروط الأخرى من مقرض إلى آخر. ومعظم عقود الرهن العقاري تلزم الراهن المقترض، حتى يرد القرض على أقساط شهرية على مدى عشرين عامًا أوأكثر أوأقل. ويمضى جزءٌ من جميع دفعة إلى الرصيد غير المدفوع من القرض، ويسمى رأس المال، ويمضى جزء إلى الفائدة. وفي أثناء سداد المقترض القرض، فإن الكثير من جميع دفعة شهرية يمضى إلى رأس المال، والقليل يمضى إلى الفائدة.إذ يسدد تدريجيًا من القيمة وهي قيمة العقار الذي يضمن القرض.
وإذا لم يسدد المقترض عددًا من الدفعات الشهرية، أوانتهك أية شروط أخرى في العقد، يحق للمقرض حتى يحبس الرهن وحبس الرهن إجراء نظامي يتيح للمقرض حتى يستولي على العقار. ويمكن للمُقرِض في هذه الحالة حتى يبيع العقار، ويأخذ المبلغ المطلوب تسديده، ويعطي الباقي للمقترض. وقد يُسحب أكثر من قرض على العقار. وإذا وقع حبس رهن، فإن المقرض الثاني لا يأخذ شيئًا حتى يستوفي المقرض الأول جميع مطالبه.
كانت الرهون العقارية دائمًا استثمارًا شائعًا لدى المؤسسات المالية بسبب الضمان الأكيد الذي يضم مثل هذه القروض، وقد يتردد المقرضون خلال فترات الارتفاع السريع للأسعار، في توظيف أموالهم في الرهون العقارية. إذ إنّ معدّلات الفائدة ترتفع خلال فترات التضخم هذه، لذلك فإن معظم مؤسسات الإقراض تشترط معدّل فائدة متغيّر (غير ثابت خلال مدة الرهن العقاري). وإلا فإن المؤسسة المقرضة التي تتعاقد على رهن عقاري لمدة خمس وعشرين سنة وبفائدة 8% قد تخسر فرصة إقراض النقود فيما بعد بفائدة 12%، كذلك فإن التضخم يقلل من القوة الشرائية للنقود. ونتيجة لذلك، فإن النقود التي يستردها المقرضون، تكون ذات قوة شرائية أقل من النقود التي أقرضوها.
ومن أجل جذب المقترضين خلال فترة التضخم العالي، تُقدَّمُ شروط خاصة للمقترضين الجدد. والرهن العقاري ذوالفائدة الثابتة هورهن عقاري بمعدّل فائدة ثابت لعدد معين من السنين. وهذا الوضعقد يكون مفيدًا، إذا زادت معدلات الفائدة خلال هذه السنوات، ولكنه لاقد يكون مفيدًا لوقَلّتْ معدّلات الفائدة. وثمة نظام مشابه، وهوالرهن العقاري ذوالبداية المخفضة. وفي هذا النوع من الرهن العقاريقد يكون معدّل الفائدة ثابتًا على قيمة مخفضة في السنوات القلائل الأولى، ولكنه يصبح أعلى فيما بعد. وقد يحدث هذا النظام ملائمًا للمقترض الذي يتسقط زيادة دخله في السنوات المقبلة. وهناك أيضًا نظام للرهن العقاري، حيث يدفع المقترض دفعات شهرية تغطي فقط فائدة القرض.
أما المبلغ المُقتَرض، فإنه ـ نظريًا ـ يُردُّ عند نهاية مدة القرض. وعلى أي حال فهناك احتمال حتى يباع العقار، أوالملكية قبل هذا الوقت ويُرد القرضُ من ثمن البيع. وهذا يعني وجود نقود أقل لشراء عقار جديد. والرهن العقاري المرتبط بوثيقة تأمين على الحياة يعهد عادة باسم وثيقة تأمين الرهن العقاري، فالأقساط المدفوعة تضم دفعات من الفائدة ودفعات من وثيقة التأمين. وعندما تصبح الوثيقة مُستحقة الدفع، تتخذ الإجراءات لدفع القرض. وإذا توفي المقترض قبل نهاية مدة الرهن، حينئذ يُدفع القرض كاملاً. ويمكن إجراء ترتيب مشابه لنظام المعاش بدلاً من وثيقة التأمين.
انظر أيضاً
- خدمة الدين
- Trust deed
- Bridge financing
- تمويل
- رهن عقاري بفائدة ثابتة
- Promissory note
- Loan origination
- اقراض دون الفضلى
- Mortgage calculator
- اعادة تمويل
- Foreign currency mortgage
- Americans for Fairness in Lending
- National Mortgage News
- تأمين الرهن العقاري
- collateralized mortgage obligation - CMO
- أزمة الرهن العقاري دون الفضلى
