رفض (عقارات)

مبنى زاوية المليون دولار بميدان مايسيز هيرالد في مدينة نيويورك

الرفض هوملكية لم تصبح جزءًا من تطوير عقاري أكبر إما لأن صاحبها رفض بيعها أولأنه أراد أكثر مما أراد المتعهد دفعه. هناك الكثير من الأمثلة على الرفوض العقارية في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وألمانيا والصين واليابان ودول أخرى.

أمثلة

لا تغطي سلسلة متاجر مايسيز الواقعة في ميدان مايسيز هيرالد في نيويورك، الكتلة بالكامل بسبب رفض عقاري يُدعى «زاوية المليون دولار» على تقاطع طرق برودواي وويست شارع 34 (في ميدان هيرالد). بتصميمه الشبيه بكيس التسوّق، حظي المبنى باسمه لبيعه عام 1911 بمبلغ مليون دولار، وهومبلغ غير مسبوق في ذلك الوقت.

يقع على بعد ميل واحد (1.6 كيلومتر) شمال ميدان مايسيز هيرالد مبنى 30 روكفلر بلازا، والذي لديه نكسات طفيفة في زاويتيه على شارعي 49 و50 ضمن الجادة السادسة نتيجة لمبنيين في تلك التقاطعات. يُدعى مالك 1258 الجادة السادسة جون ماكسويل، حفيد المالك الأصلي، والذي صرّح برفضه بيع العقار لجون دافيسون روكفلر الابن خلال تشييد مركز روكفلر. بينما نجح روكفلر في شراء العقار 1240 ضمن الجادة السادسة، رفض المستأجرون دانيل هرلي وباتريك دالي، اللذين امتلكا حانة في الشارع 49 وسقطا عقد إيجار طويل الأمد إخلاء المكان إلا إذا اشتُري بالمبلغ الذي أرادوه وهو250 مليون دولار (ما يعادل 4.2 مليار دولار في عام 2020).

في منطقة وايت تشابل على الطرف الشرقي من لندن، عارض الأخوة شبيغلتر تشييد متجر ويكامز في عام 1927، على الجانب الشمالي لطريق مايل إند، والذين لفومتاجر مجوهرات في 81. اكتمل بناء المتجر حول محل المجوهرات.

في هيوستن بولاية تكساس، اعترض تشييد شارع لويزيانا 700 خلال بدايات القرن الماضي معضلة تتمحور حول رفضٍ واحد. في مسقط البناء الذين يحيط به جميع من شارع لويزيانا وشارع كابيتول وشارع راسك وشارع سميث، وقف مركز اتصالات لشركة ويسترن يونيون على تقاطع جميع من طريقي كابيتون ولويزيانا. نظرًا لعدم رغبة شركة ويسترن يونيون في الانتنطق إلى مكان حديث نظرًا لأن إعادة توجيه معدّات الاتصالات كان غير ممكن من الناحية المادية، تفاوضت شركة هاينز انترستس لتعهد البناء مع قاطني بناء ويسترن يونيون حول إحاطة كاملة لمبنى ويسترن يونيون في قبوضمن القابلة الحديثة لشارع 700 لويزيانا، سامحة للمنشأة متابعة عملها على المسقط ضمن ناطحة السحاب المؤلفة من 12 طابقًا المجاورة لردهة البنك. بعد إغلاقه في وقت لاحق، أُعيد بناء بقايا مبنى ويسترن يونيون ودُمج مع شارع 700 لويزيانا عام 2018.

لقيت توسعة مدرج الإقلاع والهبوط التابع لمطار ناريتا الدولي في اليابان خلال أوائل القرن الماضي احتجاجات محلية واسعة؛ في أحد الأمثلة، رفضت العائلات الانتنطق من المكان على الرغم من بدء مشاريع بناء المدرج من حولهم.

قانون الملكية

في الولايات المتحدة، تعتبر الملكية الخاصة محمية من المصادرة دون «تعويض عادل» بموجب التعديل الخامس لدستور الولايات المتحدة. تحت مفهوم حق الملكية، يحق للوكالات المحلية والوطنية حيازة الممتلكات الخاصة لأسباب تضمن المصلحة العامة، لكن عليها تقديم مبلغ تعويضي يعادل قيمة الملكية. تمتلك جميع من المملكة المتحدة ونيوزيلندا وجمهورية إيرلندا عملية مماثلة تدعى «الشراء الإلزامي»، كما توجد قوانين نظيرة في أستراليا وجنوب أفريقيا. في مدينة كيلوفي، نيولندن، قررت المحكمة العليا للولايات المتحدة بأن للحكومة الحق في أخذ بترة الأرض من جهة خاصة لأي سبب كان، بما فيه تقديمها لمتعهدين خاصين. لم يحظَ القرار بتأييد واسع، كما دفع عددًا من الولايات إلى إصدار قوانين تحرّم هذا العمل، وتقيد المصادرة الإلزامية لمشاريع الأعمال العامة. إلا حتى هذا التصرف رائج في ولايات أخرى. بدأت الجهود عامّة بعرض المجموعة الخاصة أوالوكالة الحكومية لشراء الأرض، ولا تتحول إلى مسألة حق امتلاك إلا طالما عدم قدرة الأطراف التفاوض على ثمن شراء.

عندما تحدث مصادرة للملكية، غالبًا ما تجري نزاعات حول قيمة الملكية، وما إذا كان من الواجب التعويض الكامل لصاحب الأرض على قيمة الرفض. مثال تاريخي حول منزل مسماري (هوالمنزل الذي يرفض صاحبه الانتنطق منه على الرغم من المبالغ الكبيرة التي تُعرض عليه من أجل استكمال تعهد عقاري) في سان فرانسيسكونتج عنه بناء أحد مستثمري السكك الحديدية، تشارلز كروكر، سياج نكاية حول المنزل الذي امتلكه المتعهد نيكولاس يونغ في أواخر سبعينيات القرن التاسع عشر، بعد رفض يونغ بيع عقاره الصغير لكروكر، والذي كان يدمج عددًا من الممتلكات لبناء قصر. أحد الأمثلة المعاصرة الأخرى هي إديث مكفيلد، التي رفضت بيع منزلها في سياتل لمتعهد، وراندال أكر الذي تحدى قوة حق الامتلاك في بورتلاند بولاية أوريغون.

أقرت جمهورية الصين الشعبية قانونها المعاصر الأول المتعلق بالملكية الخاصة في شهر مارس من عام 2007 وسط فقاعة العقارات الصينية.

انظر أيضًا

بيت النكاية
مطار ناريتا الدولي

مراجع

^ Craze, Kirsten (9 November 2015). "The real estate deals where money could not buy happiness". Home. news.com.au. مؤرشف من الأصل في 02 فبراير 2017. اطلع عليه بتاريخ 11 أغسطس 2016.
^ Okrent, Daniel (2003). Great Fortune: The Epic of Rockefeller Center. London: Penguin Book. صفحات 93–94. ISBN .
^ "Wickhams Department Store, Mile End Road, East London, UK". Rick Edmondson's Unfinished Buildings. مؤرشف من الأصل في 07 يونيو2019. اطلع عليه بتاريخ 03 يونيو2012.
^ Emma Hurt (November 11, 2014). "Think You Know Houston's Skyscrapers? Think Again". Houstonia (magazine). مؤرشف من الأصل في 19 نوفمبر 2018. اطلع عليه بتاريخ 17 نوفمبر 2019.
^ "Bank of America Center to bring hidden building to light". Houston Chronicle. December 26, 2017. مؤرشف من الأصل في 02 فبراير 2018. اطلع عليه بتاريخ 17 نوفمبر 2019.
^ "A CURTAIN CALL FOR THE HIDDEN WESTERN UNION BUILDING BEFORE BANK OF AMERICA CENTER DIGESTS IT?". swamplot. August 15, 2018. مؤرشف من الأصل في 25 أبريل 2019. اطلع عليه بتاريخ 17 نوفمبر 2019.
^ "Nail households in Japan delay Narita Airport construction more than ten years". CCTV. أربعة April 2007. مؤرشف من الأصل في 06 يوليو2019. اطلع عليه بتاريخ 13 نوفمبر 2007.
^ "Public Power, Private Gain". Institute of Justice. June 2003. مؤرشف من الأصل فيخمسة فبراير 2020. اطلع عليه بتاريخ 02 يونيو2011.
^ Wu Zhong (14 May 2007). "China's rough ideological transition". Asia Times. مؤرشف من الأصل في 19 أغسطس 2016. اطلع عليه بتاريخ 12 نوفمبر 2007.
^ "Nail house in Chongqing demolished". China Daily. ثلاثة April 2007. مؤرشف من الأصل في 19 مارس 2019. اطلع عليه بتاريخ 13 نوفمبر 2007.