الاستثمار العقاري هوممارسة تجميع بتر الأراضي لأجل البيع أوالتطوير في المستقبل.

الاستثمار العقاري المحلي في الولايات المتحدة الأمريكية

التعريف

البنوك العقارية هي كيانات شبه حكومية أنشأتها البلديات لإدارة وإعادة جدولة الأملاك غير المستغلة، أوالمهجورة، أوالمرهونة بشكل فعال. غالبًا ما يتم إصدار صلاحيات لهم تمكنهم من تحقيق هذه الأهداف بطرق لا تستطيع الوكالات الحكومية الموجودة بالعمل القيام بها. في حين حتى نموذج الاستثمار العقاري حصل على دعم واسع وتم تطبيقه في عدد من المدن، إلا أنه ينفذ بطريقة مختلفة في جميع ولاية من أجل تلبية الاحتياجات المحلية، والسياق القانوني المحلي، والولائي الذي تم تطبيقه داخلها.

تاريخ

تسببت فترة تراجع الصناعة في الولايات المتحدة بالإضافة إلى زيادة الضواحي في منتصف القرن العشرين، في وجود عدد كبير من العقارات الصناعية والسكنية والتجارية الشاغرة أوالمهجورة في الكثير من المدن الأمريكية. بدأت البلديات ابتداءً من أوائل سبعينيات القرن الماضي في البحث عن حلول لتقليل التدهور أوإعادة تنشيط أحياء المدينة التي كانت مزدهرة ذات يوم. تم إنشاء أول بنك عقاري في سانت لويس في عام 1971. في حين استمرت بلديات إضافية في دعم هذه الفكرة ولكن على مستوى محدود. اختلف ذلك بعد منتصف العقد الأول من القرن العشرين حيث نظر للبنوك العقارية على أنها نموذج تم اختباره، وموثوق به، ومقبول، وخضع للتطبيق على نطاق واسع –خاصة بعد نجاح بنك مقاطعة جينيسي. أصدرت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في عام 2009 تقريراً يضم البنوك العقارية كنموذج لأفضل الممارسات للبلديات التي تتعامل مع آثار انهيار سوق العقارات وأزمة الرهن التي تلت ذلك.

الاستثمار العقاري للأراضي حسب الدولة

المملكة المتحدة

هدفت البنوك العقارية في المملكة المتحدة في السابق للحفاظ على أملاك الطبقة العليا أومطوري العقارات. تشارك الكثير من شركات البناء التجارية ذات السمعة الطيبة بنجاح في البنوك العقارية من أجل مشاريع البناء المستقبلية. تشتري هذه الشركات أيضًا الأراضي الصالحة للبناء وتقسمها بسهولة إلى بتر أرض أصغر، ثم تقدم هذه البتر من أجل البيع للمستثمرين الأفراد. لا تخضع هذه الممارسة الجديدة نسبيًا في المملكة المتحدة لسيطرة الإدارة المالية الحكومية. يشعر كثير من الناس بالقلق من هذا النوع من الاستثمار لأن الكثير من شركات الاستثمار العقاري الموجودة بالعمل قد فشلت أوتم إغلاقها. لا يوجد حاليًا أي نجاحات مُسجَّلة للبنوك العقارية في المملكة المتحدة على الرغم من مرور المملكة المتحدة بطفرة عقارية كبيرة في الفترة من 2002 إلى يوليو2007.

يعد مخطط البنوك العقارية الذي يمثل مخططًا للاستثمار الجماعي نشاطًا منظمًا لأغراض قانون الخدمات والأسواق المالية لعام 2000، ووفقًا للمادة 19 (1)، لا يجوز تشغيله إلا في المملكة المتحدة من قبل إنسان مرخص أومعفى. تنص المادة 26 على حتى الاتفاق الذي أبرمه أي إنسان بالمخالفة لذلك يعد غير قابل للتطبيق ويمكن استرداد أي مبالغ تم دفعها له مع تعويضه عن أي خسارة تكبدها. وبعد التطبيق الأخير لهذه اللائحة انتقلت الكثير من الشركات التي تبيع بتر الأراضي في المملكة المتحدة إلى خارج الاتحاد الأوروبي وتقدم بتر أراضي فقط لغير المقيمين في المملكة المتحدة غير المحميين بموجب هذه اللوائح.

الولايات المتحدة الأمريكية

الحكومة

أصدرت ولاية نيويورك قانونًا للبنك العقاري في عام 2011 يسمح بإنشاء منظمات غير ربحية في جميع مقاطعة للحصول على ملكية المنازل المهجورة الشاغرة حتى يمكن إعادة تأهيلها، أوبيعها، أوهدمها بطريقة منظمة. وقد خلت الكثير من المقاطعات في الولايات المتحدة، بما في ذلك مقاطعة إيري ومقاطعة أونونداغا ومقاطعة شينيكتادي ومقاطعة ألباني مع انتنطق الناس إلى الضواحي. كما تم التخلي عن بعض الممتلكات بسبب الضرائب المتأخرة أواستحواذ الولاية عليها.

ولاية ميشيغان لديها أيضا برنامج للبنك العقاري. وأصدرت ولاية أوهايوتشريع البنك العقاري في عام 2009.

السوق الحر

البنوك العقارية كاستثمار ليست بالأمر الجديد على أمريكا. بدأ الكثير من أصحاب المليارات العصاميين عن طريق شراء مساحات كبيرة في كاليفورنيا حيث لم تنشأ فرص للتطوير بعد. لقد جنى أشخاص مثل بوب هوب ودونالد ترامب ثروة هائلة عن طريق شراء مساحات واسعة وتجميد ملكيتها حتى ترتفع الأسعار فيحصلون على عائد كبير عند البيع. ومع ذلك، هناك أيضًا الكثير من عمليات الاحتيال على الأراضي في الولايات المتحدة، مثل المساحات الشاسعة من أراضي المستنقعات في فلوريدا والتي تم بيعها على أنها مناسبة لبناء العقارات.

حيل الأراضي في فلوريدا لها تاريخ يعود إلى عشرينيات القرن العشرين في فلوريدا.

أستراليا

قام مجلس مراجعة الاستثمار الأجنبي في ديسمبر 2008 -في وسط الأزمة المالية العالمية -بتخفيف القوانين المتعلقة بالاستثمار الأجنبي في العقارات الأسترالية. وبموجب التشريع السابق لم يُسمح للمقيمين المؤقتين بشراء أي عقار إلا لأغراض السكن الرئيسي التي تصل قيمتها إلى 300,000 دولار كحد أقصى. لكن تمت إزالة هذا الحد النقدي بموجب القوانين الجديدة السارية منذ فبراير 2009.

أعرب محافظ بنك الاحتياطي الأسترالي في مارس 2010 أنه يراقب تأثير تغيير القوانين على سوق العقارات في أستراليا.

أعرب مساعد وزير الخزانة السناتور نيك شيري في 24 أبريل 2010 تشديد قوانين الاستثمار الأجنبي نتيجة لرد العمل العام للتغييرات التي أجريت في العام السابق. الآن يجب على المقيمين المؤقتين بيع مساكنهم عند مغادرة البلاد، برغم أنه لا يزال يحق لهم شراء عقار من أي قيمة، ويجب عليهم الإبلاغ عن جميع المشتريات إلى مجلس مراجعة الاستثمار الأجنبي، مما يلغي عملياً هذه الثغرة في الاستثمار العقاري. ومع ذلك، يُسمح للشركات الأجنبية بشراء عقارات لإيواء موظفين محليين.

من الممكن للأفراد الأجانب إنشاء شركة مسجلة لغرض وحيد هوشراء العقارات في أستراليا وتجاوز هذه الثغرة بشكل كبير.

الاستثمار العقاري الزراعي

في حين حتى معظم الاستثمارات العقارية تعتمد على إمكانية التوسع في المناطق الحضرية على حساب المناطق الريفية، فإن الأراضي الزراعية في أجزاء مختلفة من العالم تتوسع على حساب الأراضي البكر. إذا شراء الأراضي البكر التي تم تصنيفها على أنها مناسبة للزراعة بسبب مناخها، وتضاريسها، وخصائص التربة، حيث لا يعتزم المشتري العمل على الأرض بنفسه أوتأجيرها، سيكون بمثابة استثمار عقاري زراعي.

غالبًا ما تكون هذه الأراضي بعيدة عن البنية التحتية الحالية عند شرائها من قبل المستثمر العقاري، وبالتالي تكون الأسعار منخفضة. يتسقط المستثمر أنه بسبب الإمكانيات الإنتاجية الطبيعية للمنطقة سيتم تطوير بنية تحتية زراعية (طرق كافية، مقاولون متخصصون، مخازن حبوب) مع زيادة مساحة الأراضي المزروعة وتضاعف قيم الأراضي.

تم العثور على استثمارات عقارية زراعية حيث لا تزال هناك مساحات كبيرة من الأراضي البكر الخصبة، حيث تكون تقديرات الأسعار منخفضة وحيث يسمح التشريع المحلي بحيازة مساحات أراضي شاسعة (التملك الحر) من قبل المستثمرين المحليين والأجانب. البلدان النموذجية لمثل هذه الاستثمارات خلال السنوات الأخيرة كانت الأرجنتين والبرازيل وأوروغواي وباراغواي حيث ارتفعت أسعار الأراضي نتيجة لذلك.

على الرغم من حتى التصور القائل بأن الأرض الخصبة في العالم هي أحد الأصول المحدودة القيمة، إلا أنها تلقت اهتمامًا عامًا وإعلاميًا متجددًا بالتزامن مع أزمة الغذاء العالمية، عندما صيغت عبارات مثل ذروة القمح أوذروة التربة.

مصادر الممتلكات الاستثمارية واستملاكها

لا تمتاز أسواق العقارات في معظم البلدان بتنظيم أوفعالية باقي أسواق الأدوات الاستثمارية الأخرى الأكثر سيولةً، إذ حتى الخصائص الفردية فريدة بحد ذاتها وغير قابلة للتبديل المباشر، ما يشكل تحدياً كبيراً للمستثمر الذي يسعى إلى تقييم الأسعار وفرص الاستثمار. لهذا السبب، قد ينطوي تحديد الأملاك المراد الاستثمار بها على قدر عالٍ من السعي والمنافسة بين المستثمرين لشراء العقارات الفردية، وقد يحدث متبدلاً بشكل كبير، اعتماداً على فهم المتاح. يشيع عدم تناسق المعلومات في سوق العقارات، وهذا يزيد المخاطرة المتعلقة بالمعاملات، لكنه يوفر أيضاً الكثير من الفرص للمستثمرين لشراء العقارات بأسعار رخيصة. يستخدم متعهدوالمشاريع العقارية عادةً مجموعة متنوعة من أساليب التقييم لتحديد قيمة الأملاك قبل شرائها.

تضم المصادر النموذجية للاستثمارات العقارية:

• قوائم السوق (من خلال الخدمة متعددة القوائم أوتبادل المعلومات التجارية)
• وكلاء وسماسرة العقارات
•  البنوك (مثل الإدارات المصرفية العقارية لمالكي العقارات والمبيعات الصغيرة)
• الجهات الحكومية (مثل فاني ماي وفريدي ماك والوكالات الحكومية الأخرى)
• المزادات العلنية (مبيعات حبس الرهن ومبيعات العقارات...)
• المبيعات الخاصة (معاملات البيع)
• تجار الجملة والمستثمرون العقاريون (التقليب)
• الأسهم في العقارات المدرجة

عند تحديد أرض الاستثمار، وبذل العناية الواجبة الأولية (التحقيق والتحقق من وضع العقار وحالته)، سيتوجب على المستثمر التفاوض على الثمن وشروط البيع مع البائع، وبعدها وضع عقد البيع. يلجأ معظم المستثمرين إلى محامين وسماسرة للعقارات للمساعدة في عملية الاستملاك، والتي قد تكون معقدة جدًا، وأي خطأ في المعاملات قد يحدث مكلفاً جداً. يقدم المستثمر خلال عملية استملاك العقار عرضاً جاداً، ويدفع «عربونًا» للبائع في بداية التفاوض لضمان حقوق المستثمر في إتمام المعاملة طالما كان من الممكن التفاوض على الشروط والثمن بصورة سقمية. قد يحدث هذا العربون قابلاً للاسترداد أولا، ويعتبر دلالة على جدية نية المستثمر في الشراء. تتضمن شروط العرض عادةً عدداً من النفقات الطارئة التي تمنح المستثمر الوقت لإنهاء العناية الواجبة وفحص العقار وتحصيل التمويل من بين متطلبات أخرى قبيل إتمام عملية الشراء بشكل نهائي.

المراجع